Baurecht: Superädifikat – keine nachträgliche Begründung möglich

Laut OGH kann nach Baubeginn ein Superädifikat (bei fester Verbindung des Bauwerks mit dem Grundstück) nicht mehr entstehen, da hilft auch keine nachträgliche Vereinbarung

Ein Superädifikat ist ein Gebäude, welches auf einem fremden Grundstück in der Absicht errichtet wird, dass es nicht auf Dauer auf diesem Grundstück bleibt. Eines der prominentesten Beispiele für ein solches Superädifikat ist das ehemalige Hauptgebäude der Wirtschaftsuniversität Wien.

In der Entscheidung 14 Ob 148/22d sprach der OGH aus, dass die Qualifikation als Superädifikat die objektiv erkennbare fehlende Belassungsabsicht voraussetzt und diese Voraussetzung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks vorliegen muss.

Gegenstand jener Entscheidung waren Liegenschaften der Kläger, auf denen seit Jahrzehnten Parzellen an Dritte vermietet wurden, die darauf Häuser als Superädifikate errichtet haben. In den Jahren 1991/1992 ließ der zweitbeklagte Wasser- und Abwasserverband für die entstandene Siedlung eine Trinkwasser- und Abwasserbeseitigungsanlage herstellen. Die Liegenschaftseigentümer wussten, dass die Anlage (hauptsächlich) auf ihrem Grundstück errichtet wird. Dennoch wurde bei Baubeginn weder besprochen in wessen Eigentum sie stehen soll, noch, ob sie auf Dauer bestehen bleiben oder wieder entfernt werden soll. Erst nach Fertigstellung der Anlage vereinbarten die damaligen Liegenschaftseigentümer mit dem Wasser- und Abwasserverband sowie dem erstbeklagten Verein, dessen Mitglieder die Mieter der einzelnen Parzellen sind, dass jene Anlage ein Superädifikat des Zweitbeklagten sein soll. Der Erstbeklagte ist nach dieser Vereinbarung berechtigt, die Anlage unter gewissen Voraussetzungen vom Zweitbeklagten zu erwerben. Das Superädifikat ist durch Urkundenhinterlegung im Grundbuch ersichtlich gemacht.

Nach Ansicht des OGH zu dieser, das Baurecht betreffenden Frage kann nach Baubeginn ein Superädifikat bei – wie hier – fester Verbindung des Bauwerks mit dem Grundstück nicht mehr entstehen- weder durch eine nach Errichtung der Anlage getroffene Vereinbarung der Parteien noch durch ein Anerkenntnis des Liegenschaftseigentümers.

Der Liegenschaftseigentümer kann demgegenüber Personen, die sich auf die Superädifikatseigenschaft berufen (hier: den angeblichen Eigentümer und einen Dritten, der eine Erwerbsoption behauptet), auf Feststellung klagen, dass das Bauwerk in seinem Eigentum steht.

Die Möglichkeit einer Löschungsklage gegen die Urkundenhinterlegung analog § 61 GBG nimmt ihm nicht das Feststellungsinteresse, da die Frage, ob die Urkundenhinterlegung der materiellen Rechtslage widerspricht, nur als Vorfrage zu beurteilen wäre und sohin dem Kläger weniger böte, als er mit dem hier gegenständlichen Feststellungsbegehren anstrebt.

Wir als Rechtsanwälte in Wels können Sie hierzu und sonstigen Fragen zum Baurecht gerne unterstützen.

Dr. Christopher Straberger ist seit vielen Jahren als Europäischer Marken- und Geschmacksmusteranwalt bei der EUIPO (Amt der Europäischen Union für geistiges Eigentum / European Union Intellectual Property Office EUIPO) zugelassen.